Kentsel dönüşümde çoğunluk şartı.

Eski durum ve değişiklik

Kentsel dönüşüm kararı, uzun yıllar boyunca hissedarların üçte iki çoğunluğunu gerektiriyordu. Bu oran, özellikle hissedar sayısı yüksek binalarda projeleri yıllarca kilitliyordu.

2023 yılında yapılan kanun değişikliğiyle bu oran salt çoğunluğa indirildi. Yani arsa payı bakımından maliklerin yarısından fazlasının onayı yeterli hâle geldi.

Dikkat: "kişi sayısı" değil, "arsa payı"

Bu, en sık karıştırılan noktadır. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır.

Örnek vermek gerekirse: yirmi daireli bir binada on bir kişinin onay vermesi tek başına yeterli olmayabilir. Belirleyici olan, onay veren maliklerin arsa paylarının toplamının yarıdan fazla olup olmadığıdır. Zemin kattaki büyük bir dükkânın arsa payı, üst kattaki küçük bir dairenin arsa payından yüksek olabilir.

Kendi arsa payınızı tapu belgenizde görebilirsiniz. Binanın tamamına ait dağılımı ise tapu müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.

Toplantı ve tutanak

Kararın geçerli olması için sürecin usulüne uygun yürütülmesi gerekir. Uygulamada en çok buradan sorun çıkıyor: toplantı çağrılarının doğru yapılmaması ya da tutanakların eksik tutulması, alınan kararı sonradan tartışmalı hâle getiriyor.

Şu üçüne özellikle dikkat edin: tüm maliklere usulüne uygun çağrı yapılması; toplantıda görüşülen konuların ve alınan kararların tutanağa eksiksiz geçmesi; imzaların ve arsa payı karşılıklarının tutanakta açıkça yer alması.

Bu, sonradan açılabilecek bir davada belirleyici olur. Usul hatası yüzünden iptal edilen bir karar, projeyi aylarca geriye atar.

Onay vermeyen malik ne olur?

Çoğunluk sağlandığında, karara katılmayan maliklerin durumu kanunda ayrıca düzenlenmiştir. Bu konu hukuki sonuçları olan hassas bir alandır; süreci yürütürken bir avukattan destek almanızı öneririz.

Bizim tavsiyemiz, hukuki yola başvurmadan önce ikna için gerçekten çaba harcamaktır. Karşı çıkan maliklerin endişesi çoğu zaman bilgi eksikliğinden kaynaklanır: nerede oturacakları, kira yardımının nasıl işlediği, yeni dairenin neresi olacağı. Bunlar açıkça anlatıldığında itirazların çoğu ortadan kalkar.

Güçlendirme için oran farklı

Önemli bir ayrım: yıkıp yeniden yapmak için salt çoğunluk yeterliyken, güçlendirme tercih edilmesi hâlinde Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre beşte dört çoğunluk gerekir.

Yani güçlendirme, karar alma açısından dönüşümden daha zordur. Bunu ayrı bir sayfada ayrıntılı anlattık.

Toplu bilgilendirme öneriyoruz

Hissedar sayısı yüksek binalarda en sık yaşanan sorun, herkesin farklı bir bilgiyle hareket etmesidir. Dağınık bilgi, mutabakatı geciktiren en büyük etkendir.

Bu tür binalarda hak sahiplerine toplu bilgilendirme yapmayı tercih ediyoruz: sürecin tamamını, sürelerini ve herkesin ne kazanıp ne kaybedeceğini tek seferde, aynı odada anlatmak. Bunun için ücret almıyoruz.