Mimari tasarımdan yasal süreçlere, kaba inşaattan ince işçiliğe kadar tüm aşamaları uzman kadromuzla yürütüyoruz.
Riskli ve ömrünü tamamlamış yapıların, güncel deprem yönetmeliğine uygun şekilde yeniden inşası. Hak sahipliği ve resmi süreçlerin uçtan uca yönetimi.
Kaba ve ince inşaat, tadilat ve güçlendirme işlerinin; sözleşmeye dayalı, bütçesine sadık ve zamanında taahhüdü.
Projeden ruhsata, inşaattan iskâna kadar her aşamanın tek elden yönetildiği, taşınmaya hazır teslim edilen projeler.
Kentsel dönüşüm yalnızca bir inşaat işi değil; hukuki, mali ve teknik süreçlerin birlikte yürütüldüğü uzun soluklu bir organizasyondur. Asteria olarak bu sürecin tamamını tek elden yönetiyoruz.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm, ömrünü tamamlamış ve deprem güvenliği yetersiz yapıların yıkılarak yerlerine güncel yönetmeliklere uygun binalar inşa edilmesini kapsar. İstanbul'un pek çok ilçesinde olduğu gibi Zeytinburnu'nda da yapı stokunun önemli bir bölümü 2000 öncesi yönetmeliklere göre inşa edilmiştir; bu yapılar için dönüşüm bir tercih değil, güvenlik gerekliliğidir.
Kentsel dönüşümün ilk adımı riskli yapı tespitidir. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır ve sonuç maliklere tebliğ edilir. Zeytinburnu Belediyesi, ilçe sınırları içindeki binalar için riskli yapı tespiti hizmetini ücretsiz olarak sunmaktadır. Süreci başlatmak için bina sakinlerinin tamamının anlaşmış olması gerekmez; tek bir malikin başvurusu yeterlidir.
Kentsel dönüşüm kararı, uzun yıllar boyunca hissedarların üçte iki çoğunluğunu gerektiriyordu. 2023 yılında yapılan kanun değişikliği ile bu oran salt çoğunluğa indirilmiştir; yani arsa payı bakımından maliklerin yarısından fazlasının onayı yeterlidir. 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile de karar alma süreçleri yeniden düzenlenmiş, tüm maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu hale getirilmiş ve kararların salt çoğunlukla alınması esası korunmuştur. Karara katılmayan maliklerin arsa payları için ise mevzuatta öngörülen satış prosedürü işletilir.
Bu düzenlemeler, tek bir malikin sürüncemede bıraktığı projelerin önünü açmıştır. Buna karşılık, sürecin usulüne uygun yürütülmesi kritik önemdedir: toplantı çağrılarının doğru yapılmaması ya da tutanakların eksik tutulması, sonradan iptal davalarına konu olabilir. Asteria olarak bu aşamaları hukuk danışmanlarımızla birlikte, kayıt altına alarak yürütüyoruz.
Dönüşüm sürecinde maliklerin bilmesi gereken temel haklar şunlardır: kira yardımı veya faiz destekli kredi seçeneklerinden yararlanma; yeni binadaki bağımsız bölümün konumu ve büyüklüğü konusunda sözleşme aşamasında mutabakat sağlama; inşaat kalitesine ilişkin teknik şartnameyi görme ve talep etme; müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmede öngörülen yaptırımları işletme.
Sözleşme aşamasında en sık atlanan konu teknik şartnamedir. Kullanılacak malzemenin markası, sınıfı ve standardı sözleşme ekinde yazılı olarak yer almıyorsa, teslim aşamasında beklentilerin karşılanmaması riski doğar. Biz her projede teknik şartnameyi sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak sunuyoruz.
Kat karşılığı modelde arsa sahibi arsasını verir, müteahhit inşaatı üstlenir ve ortaya çıkan bağımsız bölümler önceden anlaşılan oranda paylaşılır. Oranın nasıl belirlendiği, hak sahiplerinin en çok merak ettiği ve maalesef en az açıklanan konudur.
Paylaşım oranını belirleyen başlıca değişkenler şunlardır: arsanın konumu ve rayiç değeri; imar durumu, emsal ve kat sınırı; mevcut bağımsız bölüm sayısı ile yeni projede oluşacak bağımsız bölüm sayısı; inşaat maliyetleri ve güncel malzeme fiyatları; bölgedeki satış fiyatları; projenin tahmini süresi ve finansman yükü.
Aynı ilçede, hatta aynı sokakta bulunan iki arsa için farklı oranlar çıkabilir. Bu nedenle "bizim mahallede oran şudur" şeklindeki genellemeler yanıltıcıdır. Asteria olarak keşif sonrasında hak sahiplerine, oranın hangi kalemlerden oluştuğunu kalem kalem gösteren bir fizibilite sunuyoruz. Rakamı değil, rakamın nasıl çıktığını paylaşıyoruz.
Sözleşme imzalanmadan önce dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar: teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak cezai şart; kira yardımının kim tarafından, ne kadar süreyle ödeneceği; teknik şartname ve malzeme listesi; bağımsız bölümlerin kura ile mi yoksa mutabakatla mı belirleneceği; bina tamamlama sigortası veya teminat düzenlemesi; ruhsat ve iskân masraflarının hangi tarafa ait olduğu.
Anahtar teslim modelde mimari projeden ruhsata, kaba inşaattan ince işçiliğe, iskân başvurusundan anahtar teslimine kadar tüm aşamalar tek elden yürütülür. Hak sahibi ya da yatırımcı için bunun anlamı şudur: farklı taşeronlarla ayrı ayrı muhatap olmaz, aşamalar arasındaki koordinasyon sorunlarının yükünü taşımaz ve sorumluluk dağılmaz.
Bu modelde işin kapsamı sözleşmede net biçimde tanımlanır. Hangi işlerin dahil olduğu, hangilerinin ilave talep sayılacağı ve fiyat farkının nasıl hesaplanacağı baştan yazılır. Böylece inşaat sürecinde en sık yaşanan anlaşmazlık kaynağı olan "bu da dahil sanıyordum" durumu ortadan kalkar.
Mevcut bir projesi ve ruhsatı olan yatırımcılar için kaba inşaat, ince işçilik, tadilat ve güçlendirme işlerini sözleşmeye dayalı olarak üstleniyoruz. Taahhüt işlerinde çalışma prensibimiz; iş programının baştan çıkarılması, hakediş sisteminin şeffaf işletilmesi ve şantiye ilerlemesinin düzenli olarak raporlanmasıdır.
Bina güçlendirme, yıkım gerektirmeyen durumlar için değerlendirilebilecek bir alternatiftir. Ancak her bina için uygun değildir; güçlendirmenin teknik olarak mümkün ve ekonomik olarak mantıklı olup olmadığı, statik değerlendirme sonrasında ortaya çıkar. Keşif aşamasında bu değerlendirmeyi yapıp size dürüst bir tavsiye veriyoruz.
Kullanılacak malzemenin markası, sınıfı ve standardı sözleşmenin ekinde yazılı olarak yer alır. Sözlü vaat yerine belge veriyoruz.
Proje başında gerçekçi bir iş programı çıkarır, ilerlemeyi hak sahipleriyle düzenli olarak paylaşırız. Sürpriz gecikme yönetim hatasıdır.
Keşiften iskâna kadar tüm aşamalarda sabit bir irtibat kişiniz olur. Süreç boyunca kime soracağınızı aramak zorunda kalmazsınız.
Zeytinburnu Sümer Mahallesi'ndeki ofisimizden; Zeytinburnu, Bakırköy, Fatih, Bahçelievler, Güngören ve Esenler başta olmak üzere İstanbul genelinde hizmet veriyoruz. Dönüşüm sürecinin altı adımını inceleyebilir, tamamladığımız projelere göz atabilir veya ücretsiz keşif talebinde bulunabilirsiniz.
Evet. Zeytinburnu ve çevre ilçelerde binanızı yerinde inceliyor, dönüşüm potansiyelini ve olası yol haritasını ücretsiz olarak değerlendiriyoruz. Keşif hiçbir bağlayıcılık doğurmaz. Keşif talebi için 0533 598 34 73 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
Süre; binanın büyüklüğüne, hak sahibi sayısına, mutabakatın ne kadar hızlı sağlandığına ve ruhsat süreçlerine göre değişir. Riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar geçen süre genel olarak 18 ile 30 ay arasındadır. Sözleşme aşamasında size projeye özel ve gerçekçi bir takvim sunuyoruz; gerçekçi olmayan kısa süre vaatlerine karşı dikkatli olmanızı öneririz.
Hayır. 2023 yılında yapılan kanun değişikliği ile üçte iki çoğunluk şartı kaldırılmış, karar alma için arsa payı bakımından maliklerin salt çoğunluğu yeterli hale gelmiştir. Ayrıca riskli yapı tespiti başvurusu için tek bir malikin başvurusu yeterlidir. Karara katılmayan maliklerin payları için mevzuatta öngörülen prosedür işletilir.
Evet, kat karşılığı modelde çalışıyoruz. Paylaşım oranı; arsanın konumu, imar durumu, emsal, inşaat maliyetleri ve bölgedeki satış değerlerine göre belirlenir. Keşif sonrasında oranın hangi kalemlerden oluştuğunu gösteren şeffaf bir fizibilite sunuyoruz.
Evet. Belediye ve ilgili kurum başvuruları, ruhsat, izinler ve iskân işlemlerinin tamamını sizin adınıza yürütüyoruz. Hak sahiplerinin resmi süreçlerle tek tek uğraşmasına gerek kalmaz.
Merkez ofisimiz Zeytinburnu Sümer Mahallesi'nde bulunuyor. Zeytinburnu başta olmak üzere Bakırköy, Fatih, Bahçelievler, Güngören ve Esenler ilçelerinde kentsel dönüşüm, taahhüt ve anahtar teslim projeler gerçekleştiriyoruz.
