Kat karşılığı inşaat sözleşmesi.

Paylaşım oranı nasıl belirlenir?

Kat karşılığı modelde arsa sahibi arsasını verir, müteahhit inşaatı üstlenir ve ortaya çıkan bağımsız bölümler önceden anlaşılan oranda paylaşılır.

Oranı belirleyen başlıca değişkenler şunlardır: arsanın konumu ve rayiç değeri; imar durumu, emsal ve kat sınırı; mevcut bağımsız bölüm sayısı ile yeni projede oluşacak bağımsız bölüm sayısı; inşaat maliyetleri; bölgedeki satış değerleri.

Aynı ilçede, hatta aynı sokakta bulunan iki arsa için farklı oranlar çıkabilir. Bu nedenle "bizim mahallede oran şudur" şeklindeki genellemeler yanıltıcıdır. Keşif sonrasında, oranın hangi kalemlerden oluştuğunu gösteren şeffaf bir hesap sunuyoruz.

Yüksek oran her zaman iyi teklif değildir

Teklifleri yalnızca paylaşım oranına bakarak karşılaştırmak yanıltıcıdır. Oranı yüksek tutup teknik şartnameyi düşük tutmak mümkündür.

Aynı oranı veren iki teklif, kullanılan malzemenin sınıfı, teslim tarihi, cezai şart ve kira yardımı konusunda tamamen farklı olabilir. Karşılaştırma ancak bu kalemler yazılı olduğunda anlamlıdır.

Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler

Paylaşım oranı ve bağımsız bölümlerin belirlenmesi. Yalnızca oran değil, hangi dairenin kime gideceği de netleşmeli. "Sonra çekiliş yaparız" cümlesi, sonradan en çok tartışma çıkaran cümledir.

Teslim tarihi ve gecikme hâlinde cezai şart. Tarih tek başına yeterli değildir; gecikmenin yaptırımı yazılı olmalıdır. Yaptırımı olmayan tarih, temenniden ibarettir.

Kira yardımı. Kim ödeyecek, ne kadar, hangi tarihten itibaren ve kaç ay boyunca. Bu dört sorunun cevabı da sözleşmede olmalı. Ayrıntı için kira yardımı sayfamıza bakabilirsiniz.

Teknik şartname ve malzeme listesi. Sözleşme aşamasında en sık atlanan konu budur. Kullanılacak malzemenin markası, sınıfı ve standardı sözleşme ekinde yazılı olarak yer almıyorsa, teslim aşamasında beklentilerin karşılanmaması riski doğar.

Ortak alanların kapsamı. Otopark, sığınak, asansör, çatı, bahçe düzenlemesi, dış cephe. Hangisinin dahil olduğu ve niteliği yazılmalı.

İlave taleplerin fiyatlandırılması. Hangi işlerin dahil olduğu, hangilerinin ilave talep sayılacağı ve fiyat farkının nasıl hesaplanacağı baştan yazılmalı.

Tapu ve teminat düzenlemesi. Tapunun ne zaman ve hangi koşulla devredileceği; müteahhidin yükümlülüğüne karşılık verilecek teminat. Bu madde hak sahibini koruyan en önemli maddelerden biridir.

Noterde düzenleme şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri içerdiği için resmî şekle tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılır. Adi yazılı sözleşmeler ileride geçersizlik tartışmasına açık olur.

Sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka bir avukata okutun. Bu, müteahhide duyulan güvenle ilgili değildir; iyi niyetli iki tarafın bile yıllar sonra farklı hatırlayabileceği ayrıntıları bugünden netleştirmekle ilgilidir.

Bizim yaklaşımımız

Teknik şartnameyi sözleşmenin eki olarak veriyoruz. Kullanılacak malzemenin markası, sınıfı ve standardı yazılı olarak yer alır. Sözlü vaat yerine belge.

Bu bizim lehimize değil, aleyhimize bir uygulamadır: yazdığımızla bağlı oluruz. Ama süreci ilerleten şey de tam olarak budur.